Welche Steuern fallen 2025 beim Hausverkauf an: Klare Steuerübersicht

Ihr Haus zu verkaufen, kann wie eine Erleichterung wirken… bis das Finanzamt anklopft. Denn ja, der Verkauf einer Immobilie in Spanien ist steuerpflichtig. Und wenn Sie die Steuern nicht richtig berechnen, können Sie eine böse Überraschung erleben.

Um das zu vermeiden, finden Sie hier einen klaren, direkten und vollständig aktualisierten Leitfaden für 2025. Mit Schritten, Beispielen und Zahlen, damit Sie genau wissen, was Sie zahlen müssen – und wie Sie es legal reduzieren können.

1. Plusvalía municipal (Gemeindesteuer auf Wertzuwachs): Die erste Forderung Ihrer Gemeinde

Diese Steuer besteuert den Wertzuwachs des Bodens vom Kauf bis zum Verkauf.

Es funktioniert so: Die Gemeinde berechnet, wie stark der Katasterwert des Bodens (nicht des Gebäudes) gestiegen ist, und erhebt einen Prozentsatz, auch wenn Sie mit dem Verkauf Geld verloren haben.

Zum Beispiel:
Sie haben 2005 eine Wohnung mit einem Katasterwert des Bodens von 25.000 € gekauft. 2025 verkaufen Sie sie, und dieser Wert beträgt 40.000 €. Diese Differenz ist die Basis. Die Steuer kann zwischen 15 % und 30 % dieses Gewinns variieren.

Was tun:
Fordern Sie von der Gemeinde die genaue Berechnung an. Wenn kein Gewinn erzielt wurde, können Sie eine Befreiung beantragen. Und denken Sie daran: Diese Steuer wird vom Verkäufer gezahlt, es sei denn, Sie vereinbaren vertraglich etwas anderes.

2. IRPF (Einkommensteuer): Die Steuer, die den großen Anteil nimmt

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, geht der Staat davon aus, dass Sie Geld verdient haben. Und wenn es einen Gewinn gibt, zahlen Sie IRPF.

Wie wird sie berechnet?
Verkaufspreis minus Kaufpreis, plus Anschaffungskosten und gerechtfertigte Renovierungen.

Praktisches Beispiel:

• Kaufpreis 2010: 180.000 €
• Kosten: 10.000 €
• Renovierungen: 15.000 €
• Verkaufspreis 2025: 250.000 €
  → Gewinn: 45.000 €

IRPF-Steuerklassen 2025:

• Bis 6.000 € → 19 %
• Von 6.000 bis 50.000 € → 21 %
• Von 50.000 bis 200.000 € → 23 %
• Von 200.000 bis 300.000 € → 27 %
• Mehr als 300.000 € → 30 %

Empfehlung:
Bewahren Sie Rechnungen für Kauf, Renovierungen und Ausgaben auf. Ohne sie lässt das Finanzamt (Hacienda) keine Abzüge zu.

3. Und wenn es Ihr Hauptwohnsitz ist? Sie können IRPF vermeiden

Es gibt zwei legale Wege, um IRPF auf den Gewinn nicht zu zahlen:

1. Reinvestition in einen anderen Hauptwohnsitz (innerhalb von 2 Jahren).
   Wenn Sie den Gewinn zum Kauf eines anderen Hauptwohnsitzes verwenden, sind Sie befreit.
2. Verkauf durch Personen über 65 Jahre.
   Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz mit 65 Jahren oder älter verkaufen, zahlen Sie nichts.

Wichtige Bedingungen:

• Mindestens 3 Jahre in der Wohnung gelebt haben (Meldepflicht).
• Innerhalb von 24 Monaten in einen anderen Hauptwohnsitz reinvestieren.

Tipp:
Wenn Sie diese Bedingungen erfüllen, bewahren Sie Belege auf und stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Erklärung korrekt abgeben.

4. Geerbte oder geschenkte Immobilie: Die steuerliche Nuance, die viele ignorieren

Wenn Sie ein geerbtes oder geschenktes Haus verkaufen, ist der Anschaffungspreis der in der Erbschaft oder Schenkung angegebene Wert, nicht der Betrag, den der frühere Eigentümer bezahlt hat.

Zum Beispiel:
Sie haben 2016 ein Haus mit einem deklarierten Wert von 120.000 € geerbt, und jetzt verkaufen Sie es für 200.000 €. Diese Differenz (80.000 €) wird als Vermögensgewinn versteuert.

Um Fehler zu vermeiden:

1. Konsultieren Sie die Erbschaftsannahmeurkunde.
2. Fügen Sie die Erbschaftssteuer als Teil des Wertes hinzu.
3. Belegen Sie Verbesserungen mit Rechnungen, falls vorhanden.

Achtung:
Wenn der deklarierte Wert sehr niedrig war, wird die Steuerrechnung höher ausfallen.

5. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI - Grundsteuer): Wer zahlt und wie

Obwohl die IBI nicht direkt zum Verkauf gehört, kann sie zu Streitigkeiten führen, wenn sie nicht geklärt wird.

Im Normalfall zahlt sie derjenige, der am 1. Januar des laufenden Jahres Eigentümer ist.
Es ist jedoch üblich, sie im Kaufvertrag anteilig zu berechnen.

Wie Missverständnisse vermeiden?
Fügen Sie eine Klausel wie diese hinzu:

„Die IBI für das laufende Geschäftsjahr wird zwischen den Parteien entsprechend der Anzahl der Besitztage anteilig berechnet.“

Ein kleines Detail, das Ihnen viele Diskussionen ersparen kann.

6. Sind Sie Ausländer? Obligatorischer Einbehalt von 3 %

Wenn Sie kein Steuerinländer in Spanien sind, muss der Käufer 3 % des Preises einbehalten und an das Finanzamt (Modell 211) zahlen.

Reales Beispiel:
Sie verkaufen für 300.000 €. Der Käufer zahlt Ihnen 291.000 € und überweist 9.000 € direkt an die Steuerbehörde.

Sie können dieses Geld dann innerhalb von 4 Monaten durch Einreichung des Modells 210 zurückfordern.
Wenn Sie dies nicht tun, verlieren Sie diese 3 %.

Empfehlung:
Beauftragen Sie einen Steuerberater mit der Vorbereitung des Modells 210. So können Sie diesen Betrag zurückerhalten oder doppelte Zahlungen vermeiden.

7. Wie Sie legal reduzieren, was Sie zahlen

Es gibt verschiedene abzugsfähige Ausgaben, die Ihren steuerpflichtigen Gewinn mindern. Aber Sie brauchen Beweise.

Sie können abziehen:

• Notar-, Register- und Verwaltungsgebühren des ursprünglichen Kaufs
• Kaufsteuern (ITP oder IVA)
• Renovierungen mit Rechnung
• Maklerprovision
• Gemeindesteuer auf Wertzuwachs (Plusvalía municipal)
• Energieausweis

Tun Sie dies sofort:
Bewahren Sie alle Dokumente in einem physischen oder digitalen Ordner auf. Ohne Rechnungen erlaubt das Finanzamt keine Abzüge.

8. Praktische Vorlage zur Berechnung Ihrer Steuern (mit realem Beispiel)

Hier ist eine einfach zu bedienende Vorlage, um herauszufinden, wie viel Sie zahlen (oder sparen) könnten:

Vorlage:

1. Verkaufspreis: _______
2. Kaufpreis + Kosten + Renovierungen: _______
3. Vermögensgewinn (1 - 2): _______
4. Anwendbare IRPF-Steuerklasse (siehe Tabelle): _______
5. Geschätzte Gemeindesteuer auf Wertzuwachs (Plusvalía): _______
6. Weitere abzugsfähige Ausgaben (Makler, Zertifikat etc.): _______
7. Erfüllen Sie die Befreiungsvoraussetzungen? Ja / Nein
8. Endergebnis (Netto nach Steuern): _______

Realistisches Beispiel:
Lucía kaufte ihre Wohnung in Calpe 2012 für 160.000 €. Jetzt verkauft sie sie für 240.000 €.
Sie zahlte 9.600 € ITP, 1.500 € Notargebühren, führte Renovierungen für 12.000 € durch und wird 6.000 € Maklerprovision zahlen.

• Verkauf: 240.000 €
• Kauf + Kosten + Renovierungen: 183.100 €
• Gewinn: 56.900 €
• IRPF: 21 % auf 43.100 € + 23 % auf 6.900 € ≈ 9.051 €
• Plusvalía: 3.200 €
• Maklerkosten: 6.150 €

Da sie jedoch in eine andere Hauptwohnung reinvestiert, muss sie keine IRPF zahlen. Nur die Plusvalía.
Und dank des Aufbewahrens der Rechnungen kann sie weitere Ausgaben abziehen.