Welke belastingen betaal je bij het verkopen van een huis in 2025: Duidelijke fiscale gids

Je huis verkopen kan voelen als een opluchting… totdat de belastingdienst komt aankloppen. Want ja, het verkopen van een woning in Spanje brengt belastingen met zich mee. En als je ze niet goed berekent, kun je voor een onaangename verrassing komen te staan.

Om dat te voorkomen, volgt hier een duidelijke, directe en volledig geactualiseerde gids voor 2025. Met stappen, voorbeelden en cijfers, zodat je precies weet wat je moet betalen – en hoe je het legaal kunt verlagen.

1. Plusvalía municipal (Gemeentelijke waardevermeerderingsbelasting): Het eerste wat uw gemeente zal eisen

Deze belasting heft de waardestijging van de grond sinds de aankoop tot aan de verkoop.

Het werkt zo: de gemeente berekent hoeveel de kadastrale waarde van de grond (niet het gebouw) is gestegen en brengt u een percentage in rekening, zelfs als u geld heeft verloren met de verkoop.

Bijvoorbeeld:
U kocht in 2005 een appartement met een kadastrale grondwaarde van € 25.000. In 2025 verkoopt u het en die waarde is € 40.000. Dat verschil is de basis. De belasting kan variëren tussen 15% en 30% van die winst.

Wat te doen:
Vraag de gemeente om de exacte berekening. Als er geen winst was, kunt u om vrijstelling vragen. En onthoud: deze belasting wordt betaald door de verkoper, tenzij u contractueel anders overeenkomt.

2. IRPF (Inkomstenbelasting voor natuurlijke personen): De belasting die het grote deel opeist

Wanneer u een woning verkoopt, gaat de staat ervan uit dat u geld heeft verdiend. En als er winst is, betaalt u IRPF.

Hoe wordt dit berekend?
Verkoopprijs min aankoopprijs, plus aankoopkosten en gerechtvaardigde verbouwingen.

Praktisch voorbeeld:

• Aankoopprijs in 2010: € 180.000
• Kosten: € 10.000
• Verbouwingen: € 15.000
• Verkoopprijs in 2025: € 250.000
  → Winst: € 45.000

IRPF-tarieven 2025:

• Tot € 6.000 → 19%
• Van € 6.000 tot € 50.000 → 21%
• Van € 50.000 tot € 200.000 → 23%
• Van € 200.000 tot € 300.000 → 27%
• Meer dan € 300.000 → 30%

Aanbeveling:
Bewaar facturen van aankoop, verbouwingen en uitgaven. Zonder deze laat Hacienda (de Spaanse Belastingdienst) geen aftrek toe.

3. En als het uw hoofdverblijfplaats is? U kunt IRPF vermijden

Er zijn twee legale manieren om geen IRPF over de winst te betalen:

1. Herinvestering in een andere hoofdverblijfplaats (binnen 2 jaar).
   Als u de opbrengst gebruikt om een andere hoofdverblijfplaats te kopen, bent u vrijgesteld.
2. Verkoop door personen ouder dan 65 jaar.
   Als u uw hoofdverblijfplaats verkoopt op 65-jarige leeftijd of ouder, betaalt u niets.

Belangrijkste voorwaarden:

• Minimaal 3 jaar in het huis gewoond hebben (inschrijving in het bevolkingsregister).
• Binnen 24 maanden herinvesteren in een andere hoofdverblijfplaats.

Tip:
Als u aan deze voorwaarden voldoet, bewaar dan de bewijsstukken en zorg ervoor dat u correct aangifte doet.

4. Geërfd of geschonken woning: De fiscale nuance die velen negeren

Wanneer u een geërfd of geschonken huis verkoopt, is de aankoopprijs de waarde die is aangegeven in de erfenis of schenking, niet wat de vorige eigenaar heeft betaald.

Bijvoorbeeld:
U erfde in 2016 een huis met een aangegeven waarde van € 120.000, en u verkoopt het nu voor € 200.000. Dat verschil (€ 80.000) wordt belast als vermogenswinst.

Om fouten te voorkomen:

1. Raadpleeg de akte van aanvaarding van de erfenis.
2. Voeg de erfbelasting toe als onderdeel van de waarde.
3. Verantwoord verbeteringen met facturen, indien aanwezig.

Let op:
Als de aangegeven waarde erg laag was, zal de belastingaanslag hoger zijn.

5. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI - Onroerendgoedbelasting): Wie betaalt en hoe

Hoewel het geen direct onderdeel is van de verkoop, kan de IBI tot geschillen leiden als deze niet wordt verduidelijkt.

In principe wordt deze betaald door degene die op 1 januari van het lopende jaar eigenaar is.
Maar het is gebruikelijk om deze pro rata te verrekenen in het koopcontract.

Hoe misverstanden voorkomen?
Voeg een clausule als deze toe:

“De IBI voor het lopende boekjaar wordt tussen de partijen pro rata verdeeld naar rato van het aantal bezitsdagen.”

Een klein detail dat u veel discussies kan besparen.

6. Bent u een buitenlander? Verplichte bronbelasting van 3%

Als u geen fiscaal resident bent in Spanje, moet de koper 3% van de prijs inhouden en aan Hacienda (formulier 211) betalen.

Reëel voorbeeld:
U verkoopt voor € 300.000. De koper betaalt u € 291.000 en betaalt € 9.000 direct aan de belastingdienst.

U kunt dit geld vervolgens terugvorderen door binnen 4 maanden formulier 210 in te dienen.
Als u dit niet doet, verliest u die 3%.

Aanbeveling:
Schakel een belastingadviseur in om formulier 210 op te stellen. Zo kunt u dit bedrag terugkrijgen of dubbele betalingen voorkomen.

7. Hoe u legaal kunt verminderen wat u betaalt

Er zijn verschillende aftrekbare kosten die uw belastingwinst verlagen. Maar u heeft bewijs nodig.

U kunt aftrekken:

• Notaris-, register- en administratiekosten van de oorspronkelijke aankoop
• Aankoopbelastingen (ITP of BTW)
• Verbouwingen met factuur
• Makelaarscourtage
• Gemeentelijke waardevermeerderingsbelasting (Plusvalía municipal)
• Energieprestatiecertificaat

Doe dit nu al:
Bewaar alle documenten in een fysieke of digitale map. Zonder facturen staat Hacienda geen aftrek toe.

8. Praktische sjabloon voor het berekenen van uw belasting (met reëel voorbeeld)

Hier is een eenvoudig te gebruiken sjabloon om erachter te komen hoeveel u mogelijk moet betalen (of kunt besparen):

Sjabloon:

1. Verkoopprijs: _______
2. Aankoopprijs + kosten + verbouwingen: _______
3. Vermogenswinst (1 - 2): _______
4. Toepasselijke IRPF-tarief (zie tabel): _______
5. Geschatte gemeentelijke waardevermeerderingsbelasting (Plusvalía): _______
6. Overige aftrekbare kosten (makelaar, certificaat, etc.): _______
7. Voldoet u aan de vrijstellingsvereisten? Ja / Nee
8. Eindresultaat (netto na belastingen): _______

Realistisch voorbeeld:
Lucía kocht haar appartement in Calpe in 2012 voor € 160.000. Nu verkoopt ze het voor € 240.000.
Ze betaalde € 9.600 ITP, € 1.500 aan notariskosten, voerde verbouwingen uit voor € 12.000, en betaalt € 6.000 makelaarscourtage.

• Verkoop: € 240.000
• Aankoop + kosten + verbouwingen: € 183.100
• Winst: € 56.900
• IRPF: 21% over € 43.100 + 23% over € 6.900 ≈ € 9.051
• Plusvalía: € 3.200
• Makelaarskosten: € 6.150

Maar omdat ze herinvesteert in een andere hoofdverblijfplaats, betaalt ze geen IRPF. Alleen de Plusvalía.
En dankzij het bewaren van facturen kan ze andere kosten aftrekken.