Какие налоги нужно платить при продаже дома в 2026 году: Понятное налоговое руководство

Продажа вашего дома может показаться облегчением… пока не появится налоговая. Потому что да, продажа недвижимости в Испании облагается налогами. И если вы их неправильно рассчитаете, то можете получить неприятный сюрприз.

Чтобы этого избежать, вот четкое, прямое и полностью обновленное руководство на 2026 год. С шагами, примерами и цифрами, чтобы вы точно знали, что вам нужно заплатить — и как это законно уменьшить.

1. Plusvalía municipal (Муниципальный налог на прирост стоимости земли): Первое, что потребует ваша местная администрация

Этот налог взимается с увеличения стоимости земли с момента покупки до момента продажи.

Работает это так: местная администрация рассчитывает, насколько увеличилась кадастровая стоимость земли (не здания), и взимает с вас процент, даже если вы потеряли деньги от продажи.

Например:
Вы купили квартиру в 2005 году с кадастровой стоимостью земли 25 000 €. В 2026 году вы ее продаете, и эта стоимость составляет 40 000 €. Эта разница является базой. Налог может варьироваться от 15% до 30% от этого прироста.

Что делать:
Запросите у местной администрации точный расчет. Если прироста не было, вы можете подать заявление на освобождение. И помните: этот налог платит продавец, если в договоре не оговорено иное.

2. IRPF (Подоходный налог с физических лиц): Налог, который забирает большую часть

Когда вы продаете жилье, государство предполагает, что вы заработали деньги. И если есть прибыль, вы платите IRPF.

Как он рассчитывается?
Цена продажи минус цена покупки, плюс расходы на приобретение и обоснованные ремонтные работы.

Практический пример:

• Цена покупки в 2010 году: 180 000 €

• Расходы: 10 000 €

• Ремонт: 15 000 €

• Цена продажи в 2026 году: 250 000 €
  → Прирост: 45 000 €

Ставки IRPF 2026:

• До 6 000 € → 19%

• От 6 000 до 50 000 € → 21%

• От 50 000 до 200 000 € → 23%

• От 200 000 до 300 000 € → 27%

• Более 300 000 € → 30%

Рекомендация:
Сохраняйте счета-фактуры на покупку, ремонт и расходы. Без них Hacienda (Налоговое агентство Испании) не позволит вам ничего вычесть.

3. А если это ваше основное жилье? Вы можете избежать IRPF

Есть два законных способа не платить IRPF с прироста:

1. Реинвестирование в другое основное жилье (в течение 2 лет).
   Если вы используете полученный доход для покупки другого основного жилья, вы освобождаетесь от налога.

2. Продажа лицами старше 65 лет.
   Если вы продаете свою основную резиденцию в возрасте 65 лет и старше, вы ничего не платите.

Ключевые условия:

• Прожить в доме не менее 3 лет (прописка).

• Реинвестировать в другое основное жилье в течение 24 месяцев.

Совет:
Если вы соответствуете этим условиям, сохраняйте подтверждающие документы и убедитесь, что правильно указали информацию в своей декларации.

4. Унаследованная или подаренная недвижимость: Налоговый нюанс, который многие игнорируют

Когда вы продаете унаследованный или подаренный дом, цена приобретения — это стоимость, указанная в наследстве или дарении, а не то, что заплатил предыдущий владелец.

Например:
Вы унаследовали дом в 2016 году с заявленной стоимостью 120 000 €, и теперь продаете его за 200 000 €. Эта разница (80 000 €) облагается налогом как прирост капитала.

Чтобы избежать ошибок:

1. Проконсультируйтесь с актом о принятии наследства.

2. Включите налог на наследство как часть стоимости.

3. Обоснуйте улучшения счетами-фактурами, если таковые были.

Внимание:
Если заявленная стоимость была очень низкой, налоговый счет будет выше.

5. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI - Налог на недвижимое имущество): Кто платит и как

Хотя IBI не является прямой частью продажи, он может вызвать споры, если не будет разъяснен.

По правилам, его платит тот, кто является собственником на 1 января текущего года.
Но обычно его пропорционально распределяют в договоре купли-продажи.

Как избежать недоразумений?
Включите следующую оговорку:

«IBI за текущий финансовый год будет пропорционально распределен между сторонами в зависимости от количества дней владения.»

Маленькая деталь, которая может сэкономить вам много споров.

6. Вы иностранец? Обязательное удержание 3%

Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, покупатель должен удержать 3% от цены и уплатить их в Hacienda (форма 211).

Реальный пример:
Вы продаете за 300 000 €. Покупатель платит вам 291 000 € и перечисляет 9 000 € напрямую в Налоговое агентство.

Затем вы можете потребовать эти деньги обратно, подав форму 210 в течение 4 месяцев.
Если вы этого не сделаете, вы теряете эти 3%.

Рекомендация:
Привлеките налогового консультанта для подготовки формы 210. Таким образом, вы сможете вернуть эту сумму или избежать двойных платежей.

7. Как законно уменьшить свои платежи

Существует несколько вычитаемых расходов, которые уменьшают ваш налогооблагаемый доход. Но вам нужны доказательства.

Вы можете вычесть:

• Нотариальные, регистрационные и административные сборы при первоначальной покупке

• Налоги при покупке (ITP или НДС)

• Ремонтные работы по счету-фактуре

• Комиссия риелтора

• Муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía municipal)

• Энергетический сертификат

Сделайте это прямо сейчас:
Храните все документы в физической или цифровой папке. Без счетов-фактур Hacienda не разрешает вычеты.

8. Практический шаблон для расчета ваших налогов (с реальным примером)

Вот простой в использовании шаблон, чтобы узнать, сколько вы можете заплатить (или сэкономить):

Шаблон:

1. Цена продажи: _______

2. Цена покупки + расходы + ремонт: _______

3. Прирост капитала (1 - 2): _______

4. Применяемая ставка IRPF (см. таблицу): _______

5. Ориентировочный муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía): _______

6. Другие вычитаемые расходы (агентство, сертификат и т. д.): _______

7. Соответствуете ли вы требованиям освобождения? Да / Нет

8. Конечный результат (чистый после уплаты налогов): _______

Реалистичный пример:
Лусия купила свою квартиру в Кальпе в 2012 году за 160 000 €. Сейчас она продает ее за 240 000 €.
Она заплатила 9 600 € ITP, 1 500 € нотариальных сборов, произвела ремонт на 12 000 € и заплатит 6 000 € комиссии риелтору.

• Продажа: 240 000 €

• Покупка + расходы + ремонт: 183 100 €

• Прирост: 56 900 €

• IRPF: 21% от 43 100 € + 23% от 6 900 € ≈ 9 051 €

• Plusvalía: 3 200 €

• Расходы на недвижимость: 6 150 €

Но поскольку она реинвестирует в другое основное жилье, она не будет платить IRPF. Только Plusvalía.
И благодаря сохранению счетов-фактур, она может вычесть другие расходы.