Дешевле ли построить или купить дом в Испании? Руководство по расходам 2026

Решение о том, купить ли вторичное жильё или вложиться в проект новостройки, — это самый распространённый финансовый крест-референдум для тех, кто планирует обосноваться в Испании. Короткий ответ: строительство может быть на 10%–15% более выгодным в долгосрочной перспективе, но требует гораздо более строгого управления капиталом и сроками.

В этом руководстве мы разбираем реальные расходы, налоги и ключевые переменные, чтобы вы могли определить, какой вариант лучше защищает ваши вложения на текущем рынке.

1. Покупка уже построенного жилья: немедленность vs. налоги

Покупка существующей недвижимости (особенно в устоявшихся районах, таких как Коста-Бланка) — самый быстрый путь, но она влечёт за собой транзакционные расходы, которые не добавляют реальной стоимости объекту.

Основные расходы при покупке:

• ITP (Налог на передачу имущества): варьируется по автономным сообществам, колеблясь между 6% и 10%.

• Нотариальные и регистрационные расходы: примерно 1% – 2% от стоимости продажи.

• Немедленный ремонт: в среднем покупатели инвестируют дополнительно 15% в обновление кухонь, ванных комнат или систем кондиционирования в перепродаваемых квартирах.

Стратегическое примечание: Цена за квадратный метр на основных испанских побережьях постоянно растёт, что сокращает поле для торга по квартирам «готовым к заселению».

2. Построить собственный дом (самострой): персонализация и эффективность

Самострой позволяет оптимизировать бюджет, направляя средства на качество строительства, а не на прибыль застройщика третьей стороны.

Разбивка затрат на строительство:

1. Покупка участка: составляет от 30% до 40% общего бюджета. Важно проверить градостроительный статус в Реестре недвижимости.

2. PEM (Сметная стоимость материалов и работ): это стоимость самой стройки (материалы и труд). В настоящее время составляет от 1 200 € до 1 500 € за м² для средне‑высокого качества.

3. Технические гонорары: архитектор, прораб и геотехническое исследование (примерно 8% – 12% от PEM).

4. Муниципальные лицензии: ICIO (Налог на строительство, установки и работы) обычно составляет около 4% от PEM.

Налоговые преимущества строительства:

При строительстве НДС, применяемый к выполнению работ для основного жилья, составляет 10% (сниженная ставка), что значительно ниже по сравнению с другими коммерческими налоговыми издержками.

3. Сравнение затрат: строить vs. покупать

4. Факторы, которые могут склонить чашу весов

Не всё сводится к первоначальной цене покупки. Для получения реального ROI (возврата инвестиций) учитывайте:

• Обслуживание: в новом доме не потребуется капитальный ремонт по крайней мере в течение 15–20 лет.

• Устойчивость: новые технические нормы в Испании (CTE) обязывают строить дома с гораздо лучшей теплоизоляцией. Экономия на счетах за электричество и газ может достигать 1 500 € в год по сравнению с домом 90‑х годов.

• Расположение: в «праймовых» зонах иногда не остаётся свободных участков, что вынуждает покупать и сносить или проводить капитальную реконструкцию.

Вывод: какой вариант выбрать?

Если вы ищете рентабельность и дом, спроектированный под вас, строительство — выигрышный вариант в 2026 году, особенно если у вас есть экспертная поддержка для контроля отклонений в бюджете. Если вы отдаёте приоритет точному расположению в городских центрах и скорости, покупка с последующим ремонтом по‑прежнему остаётся надёжной стратегией.

В Costa Blanca Investments мы помогаем оценивать участки и объекты, чтобы ваши инвестиции в Испании были безопасными и эффективными.