Besichtigen Sie Häuser mit „Touristen-Augen“? So verlieren Sie Geld (und Seelenfrieden)

Ihr schlimmster Feind bei einer Besichtigung: Ihre Urlaubsaugen

Sie sind auf dem Weg, eine Immobilie an der Costa Blanca zu besichtigen. Sie öffnen die Terrasse und werden von dem Blau des Mittelmeers getroffen. Sie stellen sich den Aperitif, die Siesta, das perfekte Foto vor. Und genau in diesem Moment fängt das Haus an, Sie zu verkaufen.

Wenn Sie sich während der Besichtigung sagen hören „Ich sehe mich hier schon frühstücken“, halten Sie inne. Sie sind gerade in den Touristen-Modus gewechselt. Und der Touristen-Modus kauft Probleme mit Aussicht.

Dieser Beitrag ist die freundliche Ohrfeige, die Sie brauchen, um sich nicht mehr in die Postkarte zu verlieben und stattdessen das zu suchen, was Ihr „Residenten-Ich“ in sechs Monaten von Ihnen verlangen wird: Ruhe, gute Ausrichtung, überschaubare Rechnungen, saubere Papiere und null Überraschungen.

Was wirklich passiert, wenn Sie im Touristen-Modus besichtigen

Man zeigt Ihnen das Haus um 12:30 Uhr, mit hochstehender Sonne, einer sanften Brise und niemandem am Pool. Der Makler spricht von „Mikroklima“ und „freiem Blick“. Sie sagen, dass Sie keine Klimaanlage brauchen (heute ist es ja nicht heiß) und dass der Lärm „wenig“ zu sein scheint. Schnitt zu August: 33 Grad, Levante-Wind, brummende Kompressoren, Roller auf der N-332, Mücken und Nachbarn, die bis 1:00 Uhr morgens Urlaub machen. Kommt Ihnen das bekannt vor?

Außerdem gibt es Dinge, die ein Tourist gar nicht beachtet: Feuchtigkeit im Keller, die tatsächliche Ausrichtung (Süd-Ost rettet Sie im Winter), die Entwässerung, wenn ein starker Sturm kommt, die Steigung der Garagenzufahrt, das tatsächliche WLAN im Wohnzimmer, oder ob die Gemeinschaft ausstehende Sonderumlagen hat. Ja, die langweiligen Dinge. Die, die Ihren Seelenfrieden bestimmen.

Und sprechen wir nicht von den Kosten. In Spanien gibt es IBI (Grundsteuer), Müllgebühren, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Pool-/Gartenpflege, Stromverbrauch im Sommer und die berühmten 12–15 % der Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Grundbuch, Verwaltung...). Wenn Sie das erst später erfahren, ist das kein „Pech“, sondern eine schlechte Besichtigung.

Tourist vs. Resident: Zwei Gehirne, zwei Entscheidungen

Der Tourist jagt dem perfekten Foto hinterher. Der Resident jagt dem Leben hinterher. Der Tourist schaut sich die Fassade an. Der Resident fragt nach dem Energieausweis, dem Grundbuchauszug, der Legalität des Anbaus mit „magazinwürdigem“ Blick. Der eine unterschreibt aus Impuls. Der andere unterschreibt aus Gewissheit.

Die unangenehme Frage, die Ihnen Geld spart

Es gibt einen Satz, der die Illusion zerstört und Sie der Wahrheit näher bringt. Er ist nicht schön, aber er funktioniert.

Wenn dieses Haus keine Aussicht hätte, wäre es dann immer noch gut für mich?

Wenn die Antwort „nein“ lautet, dann kaufen Sie keine Immobilie: Sie kaufen einen Aussichtspunkt mit angehängten Problemen. Und Probleme sieht man nicht bei Sonnenuntergang.

Besichtigen Sie wie Ihr „Februar-Ich“, nicht wie Ihr „August-Ich“

Im Jahr 2025 sind die besten Immobilien in Altea und an der Costa Blanca Nord verkauft, bevor sie überhaupt auf den Portalen erscheinen. Ja, man muss schnell entscheiden. Aber schnell bedeutet nicht impulsiv: Es bedeutet, ein System zu haben. Einen 30-Minuten-Filter, der Fantasie von Realität trennt.

Dieses System beginnt mit einer mentalen Verschiebung: Sie gehen hin, um das Haus zu „prüfen“, nicht um sich „hinreißen zu lassen“. Ihre Checkliste ist entscheidend, nicht das Staging. Ihr Handy misst, nicht Ihr Herz.

Der Tourist fragt nach der Entfernung zum Strand. Der Resident fragt nach dem Lärm der N‑332, wenn der Levante-Wind weht.
Der Tourist schaut sich den Pool an. Der Resident überprüft Pumpen, den Sicherungskasten und den monatlichen Verbrauch.
Der Tourist feiert den Anbau. Der Resident überprüft die Genehmigung und ob Kataster und Grundbuch übereinstimmen.
Der Tourist vertraut auf „wird möbliert verkauft“. Der Resident fragt nach Marken, Daten und Garantien.

30-Minuten-Plan zur Besichtigung von Immobilien an der Costa Blanca

Sie wollen eine Abkürzung. Hier ist sie. Sie ist direkt, unbequem und spart Ihnen Geld. Bewahren Sie sie auf Ihrem Handy. Wenn Sie etwas überspringen, sagen Sie hinterher nicht, dass Sie niemand gewarnt hat.

Vor der Besichtigung: 50% eliminieren, ohne sich zu bewegen

Street View und Satellit: Suchen Sie nach Stromleitungen, Steinbrüchen, nahegelegenen Straßen, Schluchten und der tatsächlichen Ausrichtung (Süd und Ost gewinnen Winter; West brät Sie bei Sonnenuntergang).
Karte der Fahrzeiten im August: Dieser „10 min zum Strand“ wird zu 35 min bei Verkehr. Rechnen Sie wie ein Resident.
Fordern Sie vorab Dokumente an: Grundbuchauszug, Belege für IBI und Müll, das letzte Protokoll der Eigentümergemeinschaft (Sonderumlage = Überraschung), Energieausweis und falls vorhanden die Zweitwohnsitzlizenz.
Klären Sie die Spanne der Kaufnebenkosten: 12–15 % in der Region Valencia. Wenn Ihnen das niemand sagt, ist das ein schlechtes Zeichen.

Während der Besichtigung: 30-Minuten-Triage

Lärm: Öffnen Sie die Fenster und schweigen Sie. Hören Sie die N‑332? Hunde? Baustellen? Fragen Sie nach den Zeiten der Müllabfuhr und wie es im Sommer ist.
Feuchtigkeit: Schauen Sie in Ecken, Schränke, in die Garage. Fahren Sie mit der Hand darüber. Wenn möglich, nehmen Sie ein Hygrometer mit (über 65% = Achtung).
Ausrichtung und Licht: Besuchen Sie das Haus früh oder spät am Tag. Im Winter ist Morgensonne gefragt. In Altea Hills sind die Schatten des Berges größer, als Sie denken.
Wasser und Abfluss: Öffnen Sie zwei Wasserhähne und die Dusche gleichzeitig. Prüfen Sie den Druck und den Abfluss. Bei einem starken Regen (DANA) brauchen Sie Gefälle und funktionierende Kanäle.
Elektrik und Klima: Fragen Sie nach der vertraglich vereinbarten Leistung, dem Jahresverbrauch, dem Alter der Klimaanlage und des Boilers. Vorsicht bei alten Systemen, die angeblich „sehr leistungsstark“ sind.
Konnektivität: Machen Sie einen Geschwindigkeitstest im Wohn- und Schlafzimmer. Sie werden arbeiten und Videoanrufe tätigen. Leben Sie nicht mit 10 Mbps.
Gemeinschaft und Zugang: Messen Sie die Rampe der Garage. Passt ein SUV rein, ohne zu kratzen? Gibt es einen Aufzug? Wie viele Stufen sind es bis zum Haus?
Pool und Außenbereich: Prüfen Sie auf Leckagen, Überlauf, Filteranlage. Beobachten Sie die Nachbarn: Gibt es intensive Ferienvermietung?

Nach der Besichtigung: Kühlen Sie den Kopf, erhitzen Sie die Zahlen

Schreiben Sie in 10 Minuten auf: 3 Dinge, die Sie lieben, 3, die Sie beunruhigen, 3 Fragen an den Makler.
Vergleichen Sie Kataster vs. Grundbuch (Meter und Nutzung). „Anbauten mit Aussicht“ ohne Genehmigung zahlt man später… und teuer.
Bestätigen Sie die Fixkosten: Gemeinschaft (ist Wasser inklusive?), IBI, Müll, Garten-/Poolpflege und Versicherung.
Exit-Plan B: Ist dieses Haus wiederverkaufbar? Schauen Sie auf die tatsächliche Nachfrage in der Gegend, nicht auf Träume.

Zahlen und Recht ohne Rauch (Der Teil, der Klagen verhindert)

NIE, Bankkonto, Notar und Steuern: Planen Sie Termine. Gute Entscheidungen werden in Tagen getroffen, nicht in Monaten.
Due Diligence: Dienstbarkeiten, Belastungen, Belegung, technische Prüfung, wenn die Immobilie alt ist, und bei Bauarbeiten: eine Genehmigung und die unterzeichnete Fertigstellung.
Touristische Nutzung: Wenn Sie vermieten wollen, fragen Sie vor der Unterschrift nach der Möglichkeit einer Lizenz in dieser Gemeinde. Gehen Sie von nichts aus.
Verhandlung mit Daten: Angebote, die von einer Checkliste und Kostenvoranschlägen für Verbesserungen begleitet werden, öffnen Türen, die ein einfaches „es gefällt mir sehr“ nicht öffnet.

Dies ist die Art von Checkliste für Hausbesichtigungen für Ausländer, die Impuls von einer guten Entscheidung trennt. Sie reduziert Fehler beim Besichtigen von Immobilien in Spanien und gibt Ihnen die Kontrolle, wenn Sie Häuser an der Costa Blanca besichtigen.

Die Wende bei Martin und Elise: Von „Wow“ zu „Endlich“

Martin und Elise, ein Schweizer Paar, suchten einen Zweitwohnsitz in Altea. Erste Besichtigung: ein Penthouse mit atemberaubender Aussicht auf das Mittelmeer. Endlose Terrassen. „Wir sehen uns hier jeden Sommer mit Freunden.“ Volle Touristen. Niemand erzählte ihnen, dass die Gemeinschaftsgebühren in diesem Jahr um 40% steigen würden, wegen der Abdichtung, und dass das Geschäft unten eine Lizenz für eine Musikbar beantragte.

Wir stoppten das Theater und wendeten die Triage an. Hygrometer in der Hand: 72% im Schlafzimmer. Die „schöne“ Rampe hatte eine Steigung von 19°. Lärmtest um 20:30 Uhr: Roller + Musik. Am nächsten Tag, eine neue Besichtigung einer Villa in Altea Hills, Süd-Ost-Ausrichtung, kontrollierter Verbrauch, saubere Protokolle und ganzjährige Anwohner. Ohne die perfekte Postkarte, aber mit dem perfekten Leben.

Ergebnis: Sie sparten 68.000 €, schlossen den Deal in 27 Tagen mit einer genehmigten Hypothek ab und hatten null Überraschungen nach dem Kauf.

Stellen Sie sich den ersten Morgen in Ihrem neuen Haus vor

Sie wachen auf und die Wintersonne scheint in das Wohnzimmer. Es gibt kein Brummen von der Straße, nur Vögel und, in der Ferne, das Meer. Sie drehen den Wasserhahn auf: perfekter Druck. WLAN: 300 Mbps. Die Gemeinschaftsrechnung verdirbt Ihnen nicht den Kaffee.

Sie gehen in die Garage, ohne zu beten, dass Sie das Auto nicht zerkratzen. Der Pool ist klar, weil die Filteranlage nicht uralt ist. Wenn Sie auf Ihr Budget schauen, passt alles: IBI eingeplant, Müll eingeplant, Wartung eingeplant. Das ist es, was es bedeutet, wie ein Resident zu kaufen: ohne Schocks und mit Freiraum, um zu genießen.

Und wenn Sie eines Tages beschließen, zu verkaufen, verkauft sich dieses Haus von selbst, weil andere Residenten genau das suchen, was Sie den Mut hatten zu fordern.

Wählen Sie, wie Sie kaufen möchten

Entweder Sie kaufen mit Fantasie und bezahlen später für intensive Realitätskurse, oder Sie kaufen mit Methode und behalten den besten Teil der Costa Blanca: das Leben. Wenn Sie ein Haus in Altea kaufen, gehen Sie nicht blind vor. Die Immobilien-Warnsignale an der Costa Blanca geben keine Warnung: Man muss sie aufspüren.

Wenn Sie möchten, dass jemand Sie an die Hand nimmt – mit Papieren, Zahlen und Zugang zu Gelegenheiten, bevor sie auf den Portalen erscheinen – lassen Sie uns reden. Bei Costa Blanca Investments koordinieren wir NIE, Banken, Due Diligence, Notar und geben Ihnen eine klare Aufschlüsselung der 12–15% der Kosten. Außerdem erhalten Sie Zugang zu exklusiven und Off-Market-Immobilien in Altea, Altea Hills und an der Costa Blanca Nord, mit schneller WhatsApp-Antwort 7 Tage die Woche.

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