Qué impuestos se pagan al vender una casa en 2025: Guía fiscal clara

Vender tu casa puede parecer un alivio… hasta que llega Hacienda. Porque sí, vender una propiedad en España genera impuestos. Y si no los calculas bien, puedes llevarte un buen susto.

Para evitar eso, aquí tienes una guía clara, directa y totalmente actualizada para 2025. Con pasos, ejemplos y cifras para que sepas exactamente lo que te toca pagar —y cómo reducirlo legalmente.

1. Plusvalía municipal: lo primero que reclamará tu ayuntamiento

Este impuesto graba el incremento del valor del suelo desde que compraste hasta que vendes.

Funciona así: el ayuntamiento calcula cuánto ha subido el valor catastral del suelo (no del edificio) y te cobra un porcentaje, aunque hayas perdido dinero con la venta.

Por ejemplo:
Compraste en 2005 un piso con un valor catastral del suelo de 25.000 €. En 2025 lo vendes y ese valor es 40.000 €. Esa diferencia es la base. El impuesto puede variar entre el 15 % y el 30 % de esa ganancia.

Qué hacer:
Pide al ayuntamiento el cálculo exacto. Si no hubo ganancia, puedes solicitar una exención. Y recuerda: este impuesto lo paga el vendedor, salvo que pactes lo contrario por contrato.

2. IRPF: el impuesto que se lleva el trozo grande

Cuando vendes una vivienda, el Estado asume que has ganado dinero. Y si hay ganancia, pagas IRPF.

¿Cómo se calcula?
Precio de venta menos precio de compra, más gastos de adquisición y reformas justificadas.

Ejemplo práctico:

• Precio de compra en 2010: 180.000 €
• Gastos: 10.000 €
• Reformas: 15.000 €
• Precio de venta en 2025: 250.000 €
  → Ganancia: 45.000 €

Tramos IRPF 2025:

• Hasta 6.000 € → 19 %
• De 6.000 a 50.000 € → 21 %
• De 50.000 a 200.000 € → 23 %
• De 200.000 a 300.000 € → 27 %
• Más de 200.000 € → 30 %

Recomendación:
Guarda facturas de compra, reformas y gastos. Sin ellas, Hacienda no te dejará descontar nada.

3. ¿Y si es tu vivienda habitual? Puedes evitar el IRPF

Hay dos formas legales de no pagar IRPF sobre la ganancia:

1. Reinversión en otra vivienda habitual (en 2 años).
   Si usas lo ganado para comprar otra vivienda habitual, quedas exento.
2. Venta por mayores de 65 años.
   Si vendes tu residencia habitual con 65 o más años, no pagas nada.

Condiciones clave:

• Haber vivido al menos 3 años en la casa (empadronamiento).
• Reinvertir en otra vivienda habitual antes de 24 meses.

Consejo:
Si cumples estas condiciones, guarda justificantes y asegúrate de informar correctamente en tu declaración.

4. Vivienda heredada o donada: el matiz fiscal que muchos ignoran

Cuando vendes una casa heredada o donada, el precio de adquisición es el valor declarado en la herencia o donación, no lo que pagó el anterior propietario.

Por ejemplo:
Heredaste una casa en 2016 con un valor declarado de 120.000 €, y ahora la vendes por 200.000 €. Esa diferencia (80.000 €) tributa como ganancia patrimonial.

Para evitar errores:

1. Consulta la escritura de aceptación de herencia.
2. Incluye el impuesto de sucesiones como parte del valor.
3. Justifica mejoras con facturas si las hubo.

Ojo:
Si el valor declarado fue muy bajo, la factura fiscal será más alta.

5. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): quién lo paga y cómo

Aunque no forma parte directa de la venta, el IBI puede generar disputas si no se aclara.

Por norma, lo paga quien es propietario el 1 de enero del año en curso.
Pero es común prorratearlo en el contrato de compraventa.

¿Cómo evitar malentendidos?
Incluye una cláusula como esta:

“El IBI correspondiente al ejercicio en curso se prorrateará entre las partes según el número de días de posesión.”

Un pequeño detalle que puede ahorrarte muchas discusiones.

6. ¿Eres extranjero? Retención del 3 % obligatoria

Si no eres residente fiscal en España, el comprador debe retenerte un 3 % del precio y pagarlo a Hacienda (modelo 211).

Ejemplo real:
Vendes por 300.000 €. El comprador te paga 291.000 € y abona 9.000 € directamente a la Agencia Tributaria.

Luego tú puedes reclamar ese dinero presentando el modelo 210 en un plazo de 4 meses.
Si no lo haces, pierdes ese 3 %.

Recomendación:
Contrata un asesor fiscal que prepare el modelo 210. Así puedes recuperar ese importe o evitar pagos duplicados.

7. Cómo reducir legalmente lo que pagas

Hay varios gastos deducibles que reducen tu ganancia fiscal. Pero necesitas pruebas.

Puedes descontar:

• Notaría, registro y gestoría de la compra original
• Impuestos de la compra (ITP o IVA)
• Reformas con factura
• Comisión inmobiliaria
• Plusvalía municipal
• Certificado energético

Haz esto desde ya:
Guarda todos los documentos en una carpeta física o digital. Sin facturas, Hacienda no permite deducciones.

8. Plantilla práctica para calcular tu fiscalidad (con ejemplo real)

Aquí tienes una plantilla fácil de usar para saber cuánto puedes llegar a pagar (o ahorrar):

Plantilla:

1. Precio de venta: _______
2. Precio de compra + gastos + reformas: _______
3. Ganancia patrimonial (1 - 2): _______
4. Tramo IRPF aplicable (ver tabla): _______
5. Plusvalía municipal estimada: _______
6. Otros gastos deducibles (agencia, certificado, etc.): _______
7. ¿Cumples requisitos de exención? Sí / No
8. Resultado final (neto tras impuestos): _______

Ejemplo realista:
Lucía compró su piso en Calpe en 2012 por 160.000 €. Ahora lo vende por 240.000 €.
Pagó 9.600 € de ITP, 1.500 € en notaría, hizo reformas por 12.000 €, y pagará 6.000 € de comisión inmobiliaria.

• Venta: 240.000 €
• Compra + gastos + reformas: 183.100 €
• Ganancia: 56.900 €
• IRPF: 21 % sobre 43.100 € + 23 % sobre 6.900 € ≈ 9.051 €
• Plusvalía: 3.200 €
• Gasto inmobiliaria: 6.150 €

 Pero como reinvierte en otra vivienda habitual, no pagará IRPF. Solo la plusvalía.
Y gracias a guardar facturas, puede deducir otros gastos.